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Mon investissement locatif… la suite

Après plusieurs recherches et quelques visites ainsi que beaucoup de temps consacré, , j’ai trouvé un investissement locatif qui m’intéresse.

mon investissement locatif

J’ai signé une promesse de vente début décembre. Je vous avais déjà parlé brièvement de ce projet dans un précédent article où je vous relatais entre autres, une erreur que j’avais faite sur un bien… Sachez que ce dernier est ce même bien dont je vais vous parler ici, le compromis des autres acquéreurs qui avait été signé, n’a pas été jusqu’au bout, les personnes n’ont pas trouvé le financement ; par conséquent, j’ai donc tenté ma chance…

Le contexte de cet investissement locatif

La copropriété est composée de 8 appartements et d’un commerce au rez-de-chaussée.

C’est une copropriété située à 5 min à pied du centre-ville de Colmar, juste en bas de l’immeuble, se trouve un arrêt de bus.

Il y a un panneau publicitaire sur le bâtiment qui rapporte 2200€/an (mais surement renégociable), et qui alimente directement le compte travaux de la copropriété.

Les communs viennent d’être refaits, la porte d’entrée du bâtiment a été changée, la cour nettoyée et ils ont voté la mise en place d’un portail automatique. Tous ces travaux on été payé par le compte travaux (le panneau publicitaire). Il reste le ravalement extérieur à effectuer dans les années à venir.

La copropriété est gérée par un syndic bénévole, par conséquent il n’y a pas de frais de syndic. Il n’y a pas non plus d’ascenseur, donc pas de frais d’entretien, de réparation et de mise aux normes ; le ménage est assuré par les habitants de la copropriété selon un calendrier, aucune entreprise extérieure n’est ainsi appelée pour assurer cette prestation. Tous ces éléments permettent alors d’obtenir de faibles charges.

La rentabilité de cet investissement locatif

Initialement, il s’agissait de combles bruts, les appartements ont été créés cet été, ils sont donc neufs, le consuel est passé en septembre. Tous les travaux ont été réalisés par des entreprises. Le chauffage est  individuel et électrique à inertie, le compteur d’eau est également individuel.

  • Cet investissement locatif est en fait un lot, il se compose :
    • d’un appartement F1 de 35 m²au sol (18 m² loi carrez) avec une place de parking dans la cour intérieure de la copropriété, actuellement loué.
    • d’un appartement F2 de 47 m²au sol (24 m² loi carrez) avec un garage fermé dans la cour intérieure de la copropriété, actuellement loué.
  • Les chiffres :
    • Loyer mensuel totale hors charges : 760 €
    • Prix net vendeur : 95 000 €
    • Frais de notaire estimés : 7 600 €
    • Frais de dossier : 500 €
    • Cautionnement : 1 000 €

Il n’y a pas de frais d’agence, l’achat se fait directement entre particuliers. Les biens étant neufs, il n’y a pas de travaux à prévoir.

  • Le calcul de la rentabilité de cet investissement locatif :
    • Loyer mensuel 760 €, ce qui fait annuellement 12 x 760 = 9 120€
    • Rendement locatif brut : 9 120 / (95 000 + 7 600 + 1 000 + 500) = 8,76 %

Le financement de cet investissement locatif

Dans un premier temps, avant de signer la promesse de vente, j’ai consulté le Crédit Sociale des Fonctionnaires. Je lui ai demandé de me trouver un financement total (le lot + frais de notaire…), il a eu 4 refus liés à mon taux d’endettement.

Dans un deuxième temps, je me suis constitué un dossier (signature de la promesse de vente, estimation de mon appartement actuel…), j’ai été voir un courtier et ma banque pour trouver le financement.

Il ne m’a pas été possible d’emprunter en incluant les frais de notaire :-(, ma banque et le courtier ne financent que le bien, donc les 95 000 €. Comme vous pouvez vous en douter, cette proposition n’était pas ce que j’avais prévu. Le prétexte majeur mis en avant pointe mon Contrat à Durée Déterminé (CDD) qui, selon eux, ne me permet pas d’espérer mieux, en cette époque difficile où les banques ne préfèrent pas prendre de risques. De plus, mon taux d’endettement ne m’était également pas favorable. Si je rencontre des difficultés financières …, ils peuvent me rembourser uniquement la valeur du bien c’est à dire les 95 000 €, mais pas la totalité, les 104 000 € ; ils ne veulent encore une fois pas prendre de risques ! Je me suis défendu en soulignant la rentabilité du bien et son autofinancement… Néanmoins, ils ne voulaient rien savoir.

J’ai malgré tout demandé au courtier et à ma banque de me trouver un financement, et décidé de mettre alors l’apport équivalent aux frais divers non pris en charge.

Une affaire à suivre donc dans les jours, semaines à venir… (Je ferai une mise à jour de cet article ultérieurement et relaterai les évènements futurs liés à cet investissement locatif).

Si vous voulez vous exprimer, me donner des conseils, votre avis, votre retour d’expérience sur un investissement locatif… N’hésitez pas, postez un commentaire.

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12 Responses to Mon investissement locatif… la suite

  1. Jerome décembre 22, 2012 at 16 h 47 min #

    Bonjour,
    Je pense que la suite peut être bonne, mais attention à quelques points :
    Le taux du prêt (montant des mensualités) : En gros si tu emprunte les 104100€ à 4% et une assurance à 0.36%, les mensualités sont alors de 662.06€.
    Pour les 97€/mois (1175€/an) de surplus, il faut prévoir de payer les frais de copro, les taxes et impôts qui ne sont pas dans les charges locatives, etc.
    La déduction des intérêts d’emprunt dans l’impôt sur le revenu sont également a prendre en compte.
    Je pense que c’est juste, mais ça peu passer si le taux du prêt est sous les 4%.
    Pour ma part, j’ai réalisé un investissement à 110% et je suis en train d’en préparer un autre avec la BNP.
    Ils me prêtent tout sur 20 ans (25 a première fois), avec une assurance déléguée. Demande leur une étude si ce n’est déjà fait.

    Dossier à suivre…

    • Olivier G décembre 24, 2012 at 13 h 52 min #

      Bonjour Jérôme,

      Merci à toi, pour tes indications.

      Bien sûr que tous les points que tu sites, je les ai étudiés précisément un par un! Tu évoques un taux et une mensualité mais pas de durée de prêt ! De plus, l’assurance concerne un investissement locatif, je prends seulement l’assurance Décès et Perte Totale et Irréversible d’Autonomie, donc elle est très inférieure au 0,36 %.

      Cela fait des mois que je me renseigne et que je recherche un « bon » investissement. J’utilise un fichier que j’ai créé et que je compte partager dès que je l’aurai mis au propre et inséré les explications nécessaires. Je pense que les 97 €/mois de surplus dont tu parles, sortent d’un fichier tel que le mien ;-).
      Une précision quant à la situation évoquée dans cet article, les frais de copropriété seront payés par le panneau publicitaire.

      J’aurais voulu aussi un financement à 110 %, c’est la chose qui m’ennuie le plus, mais je comprends que je doive « faire mes preuves », qu’en ce moment les banques sont plus réticentes et que mon CDD fasse « peur ».

      A bientôt,
      Olivier G.

    • Damien janvier 3, 2013 at 13 h 42 min #

      Salut Olivier,

      Avec ton financement il y aura peu de chance pour que la totalité des charges déductibles et intérêts d’emprunt t’emmène à un déficit foncier.

      Tu payeras certainement des impôts, as tu estimé le montant?

      Sinon, vu la surface des logements, peut être que tu peux opter pour de la location meublée lorsque tes locataires actuels partiront. Le statut LMNP te permettra d’amortir l’immobilier et le mobilier pour ne pas payer d’impôts et tu pourras également réévaluer les loyers!

      A bientôt
      Damien

      • Olivier G janvier 5, 2013 at 19 h 50 min #

        Bonjour Damien,

        Oui, je vais payer des impôts, j’ai fait mes simulations en régime micro foncier (30 % d’abattement) environ 850 €. Il faut que je regarde en régime réel mais je n’ai pas toutes les informations actuellement.
        J’ai aussi pensé à faire du meublé, petite surface sous combles, je verrai quand les locataires partiront !
        C’est mon premier investissement locatif, je procède étape par étape.

        A bientôt,
        Olivier G.

  2. Phillipe janvier 2, 2013 at 1 h 14 min #

    Intéressant, c’est donc de ce projet que tu parlais dans ton dernier bilan.
    Et bien bravo déjà pour ta connaissance et ton article qui motive vraiment à se lancer dans l’investisssement immobilier.
    Phillipe Articles récents..Revendre vos cadeaux de noelMy Profile

  3. Alex de consommer malin janvier 3, 2013 at 22 h 42 min #

    bonjour et félicitations pour ton investissement!
    Tu es passé à l’action à ce que je vois.
    J’ai entendu dire que Colmar était une ville qui a connu une surproductionc de logements neufs (scellier, etc.)..
    Tu en penses quoi?
    Alex de consommer malin Articles récents..Les augmentations du 1er janvier 2013My Profile

    • Olivier G janvier 5, 2013 at 19 h 50 min #

      Bonjour Alex,

      Oui c’est vrai, Colmar a eu beaucoup de logements neufs, et d’ailleurs il y a toujours des constructions en cours. Il y a des bâtiments avec des défauts et d’autres chers par rapport au marché.
      En tout cas, il y a toujours une demande locative et de bonnes affaires à effectuer 😉

      A bientôt,
      Olivier G.

  4. Ronan @ Auto Entrepreneur mars 2, 2013 at 10 h 56 min #

    Intéressant comme rendement.
    Maintenant, t’es tu renseigné sur la facilité de location de ce type de surface à cet endroit précis ? Je ne connais pas suffisamment Colmar, mais il s’agit d’appartements plutôt pour étudiants vue la taille. Est-ce que Colmar est une ville étudiante ?

    Qui dit étudiant, dit aussi risque de carence locative régulièrement pendant l’été s’ils ne restent qu’un an… tiens en compte dans ton calcul de rentabilité.

    Si c’est à 5 minutes du centre, et que ce sont des apparts pour étudiants, les places de parking devraient peut-être être louées à part (est-ce ce que tu as prévu ?).

    Sinon ca me semble être un bel investissement.
    Ronan @ Auto Entrepreneur Articles récents..RSA et auto-entrepreneur en 2013My Profile

    • Olivier G mars 4, 2013 at 20 h 01 min #

      Bonjour Ronan,

      En fait à Colmar, il y a de la demande encore aujourd’hui, même s’il y a eu beaucoup de constructions de copropriétés, fait qui perdure encore aujourd’hui.

      Colmar n’est pas une grande ville étudiante, bien qu’il ait un IUT, un IUFM…

      J’ai pensé au risque de carence, je me suis posé la question, si je devais faire du meublé surtout pour le F1, afin de pouvoir le louer en été aux touristes qui voudraient visiter cette très belle ville alsacienne.

      Pour l’instant, les baux comprennent la place de parking et le box fermé, le loyer demandé est ainsi en conséquence. Je verrai ensuite.

      Plusieurs possibilités s’offrent à moi relatives à ce lot (=F1, F2, place de parking et box fermé).

      En tout cas, merci pour ton retour.

      A bientôt,
      Olivier G.

  5. Paul mai 17, 2013 at 16 h 12 min #

    Merci pour cet article bien détaillé.

    Pure supposition, mais il me semble que les loyers actuels peuvent être légèrement augmentés, car les biens sont assez chers sur Colmar, en comparaison au reste du Haut-Rhin. Surtout qu’ils sont bien situés, a priori, et disposent d’une place de parking. Sinon, on peut penser à vendre les parkings, ce qui dégagerait directement de l’argent…

    • Olivier G mai 20, 2013 at 20 h 36 min #

      Bonjour Paul,

      Les montants des loyers sont corrects par rapport au marché colmarien, mais c’est sûr que l’on peut toujours faire mieux !
      Ce lot a beaucoup d’avantages et de possibilités, comme vendre le garage, la place de parking…

      Cordialement,
      Olivier G.

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