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Entrées Sorties Locataires

Voici dans ce nouvel article, des nouvelles de mon investissement locatif. Je vous propose de nous intéresser à la gestion des entrées et sorties de locataires, qu’il s’agit de bien superviser. Mes locataires ont ou vont changer dans peu de temps ; aussi, il me semblait pertinent de partager avec vous ces départs, en évoquant les démarches à suivre alors (administration…).

Afin de vous apporter des informations concrètes et vraisemblables sur le sujet, je souhaitais d’abord « avoir acquis un peu d’expérience » en ayant vécu ces situations, pour ainsi vous faire part des éléments à faire, à penser, à ne pas oublier, etc.

Première expérience : départ d’un locataire

La locataire de mon appartement F1 est parti le 30 avril 2013 (jour de sortie) pour cause de mutation, ce qui implique 1 mois de préavis. Il est nécessaire de se préparer à un départ de locataire, surtout si ceci arrive pour la première fois. En effet, tous les motifs de départ n’imposent pas la même durée de préavis. Dans mon cas, 1 mois de préavis est donc exigé lorsqu’une mutation est signifiée. Je ne connaissais pas cette durée avant de l’avoir recherchée, encore une fois, l’information s’impose alors.

Dans les différentes parties ci-dessous (jusqu’à « Documents relatifs aux entrées et sorties de locataires »), je vous évoque mon expérience se rapportant au changement de locataire relatif à mon appartement F1. Ne pensant pas être clair, je préfère le préciser. 🙂

Annonce locative

Afin de retrouver rapidement un locataire, j’ai créé une annonce que j’ai publiée sur différents sites Internet tels que Le Bon CoinParu Vendu et Vivastreet. J’ai choisi ces trois sites tout simplement parce qu’ils sont gratuits. Cette annonce proposée décrit l’appartement avec photos à l’appui, mentionne son environnement/sa situation, les éléments obligatoires à faire figurer comme le DPE, le prix… Au moment de cette création d’annonce, je n’avais pas de photos de l’appartement, j’ai été en faire directement car elles sont la garantie d’un maximum de visionnages, ne l’oublions pas.

Sous-traiter la gestion locative

A titre informatif, j’ai demandé à une agence immobilière combien elle me demanderait pour effectuer la gestion locative à ma place, et notamment l’entrée et la sortie des locataires. Il faut compter 330€ pour ce faire, ce prix ne comprend pas la sortie du locataire, mais seulement son entrée (visite du lieu…). Cette somme me semblant relativement conséquente, l’idée a donc été écartée.

Par ailleurs, la délégation de sa gestion locative à une agence, peut certes faire économiser du temps, mais elle ne permet pas au propriétaire de se forger une expérience sur le sujet. En cas d’imprévu ou de désaccord avec l’agence, si ce dernier devait « reprendre les rênes » de cette gestion, il serait alors complètement désarmé faute de connaissance et de vécu.

Pour ma part, il me semble bien plus enrichissant d’effectuer cette gestion par soi-même, et surtout lorsqu’il s’agit d’une première expérience (la délégation se justifie plutôt selon moi au bout d’un certain temps) . La maîtrise totale de son premier achat locatif (de l’achat proprement dit à la gestion concrète des locataires), est préférable afin d’en comprendre les règles et d’anticiper toute mauvaise aventure.

Administration et obligations

Comme toute gestion quelle qu’elle soit, la gestion locative implique une connaissance précise des obligations et éléments administratifs sous-jacents qui la régissent. Cette connaissance est essentielle, d’une part pour éviter tout risque vis-à-vis du locataire, et d’autre part, pour se couvrir soi-même en tant que propriétaire.

Je me suis donc renseigné sur les différents documents obligatoires à produire en tant que propriétaire (comme le Diagnostic de Performance Énergétique, la loi Carrez…), et ceux que je devais réclamer au futur locataire (comme les fiches de paye, les dernières déclarations d’impôts…).

Après consultation de la locataire actuelle, celle-ci m’a autorisé à effectuer des visites de l’appartement malgré le fait qu’elle l’occupait toujours.  Je me suis donc « lancé » dans les visites, 7 ou 8 se sont avérées non concluantes. Finalement, la 9ème visite fut la bonne…, une nouvelle locataire a emménagé dans l’appartement le 1er juin. J’ai « subi » au final un mois de vacance locative. 15 jours m’ont été nécessaires pour trouver un locataire qui (me) convienne.

J’ai pris cette vacance locative positivement, car recevant les clés de l’appartement pour la première fois en tant que propriétaire, j’avais quelques « petites choses » à réaliser pour améliorer quelque peu son intérieur. J’ai donc effectué les mesures de l’appartement (je vais étudier la possibilité de le meubler pour le mettre en location saisonnière), j’ai remis des ampoules dans le meuble de la salle de bain, vider un petit débarras… Il y a toujours des petites « bricoles » à faire.

Documents relatifs aux entrées et sorties de locataires

En ce qui concerne la sortie de l’ancienne locataire, je me suis référé au bail d’entrée effectué par l’ancien propriétaire. Pour l’entrée cette fois-ci de ma nouvelle locataire, j’ai pris en compte la restitution de la caution, le calcul du bilan des charges, le courrier faisant mention du départ du locataire au centre des impôts pour la taxe d’habitation, l’acte de cautionnaire… J’ai acquis tous ces documents sur internet, via plusieurs sites de gestion locative, et les ai vérifiés via des articles de lois obligatoires. J’ai ensuite personnalisé ces documents en fonction de ma situation et de mes besoins.

J’ai augmenté quelque peu le loyer… de 5€ ! C’est symbolique, mais c’est toujours ça 😉entrees sorties locataires

Deuxième expérience : autre départ, autre locataire

Cette fois-ci, le départ du locataire concerne mon appartement F2. Ce locataire a quitté le logement suite à une fin de contrat, un préavis de 3 mois est donc attendu. Le jour du départ est initialement prévu pour le 31 décembre (le préavis s’étendant jusque-là), mais au vu de cette date, le locataire et moi-même avons convenu que les papiers nécessaires et la date de sortie seraient finalement prévus pour le 20 décembre.

J’ai remis une annonce sur les sites évoqués plus haut, afin de retrouver à nouveau un locataire pour ce F2. Je n’ai reçu que 3 mails en 3 semaines, qui n’ont d’ailleurs même pas abouti.  Lors de la quatrième semaine, j’ai reçu une demande de visite, qui s’est conclue positivement ! J’ai donc trouvé une nouvelle locataire pour mon F2 :-).  Celle-ci y rentrera dès le jour du départ de l’actuel locataire.

 Conclusion

Lors des entrées et sorties de locataires, l’attitude « correcte » du propriétaire est primordiale pour amener une relation saine et durable, et surtout, bien entendu, avec le locataire entrant. Mais un propriétaire n’étant pas formé pour appréhender au mieux les visites qu’il propose, il peut toujours se demander si sa « prestation » est adéquate et adaptée. Pour ma part, j’aime à  penser que je suis avenant, accueillant au possible et souriant de nature,  ce qui me semble déjà être « un bon point » 🙂 …

En ce qui concerne les papiers administratifs, je me suis renseigné (un conseil que je vous dis toujours), en lisant des articles d’organismes d’état, de presse, de blogueurs… Cette connaissance administrative est essentielle, afin de mener à bien ses appartements et donc ses changements de locataires. Il s’agit donc de ne surtout pas la négliger, bien qu’elle puisse être contraignante (comme tout point relatif à l’administration d’ailleurs) !

Dans mon prochain article (qui viendra très rapidement), je vous ferai un bilan financier de cet investissement. En février, cela fera en effet 1 an que je possède ces biens immobiliers… Il semble alors intéressant de vous faire part des retombées (positives comme négatives) engendrées par cet achat.

Et vous, comment gérez-vous vos entrées et sorties de locataires ?

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5 Responses to Entrées Sorties Locataires

  1. Marc novembre 28, 2013 at 10 h 53 min #

    Salut Olivier,

    Très sympa ton retour d’expérience et merci de partager tout ça avec nous. En plus tout s’est bien passé pour toi donc c’est très bien.

    Pour l’augmentation de 5€ c’est certes symbolique mais cela te permet aussi de gagner un tout petit peu plus et c’est tant mieux 🙂

    Petite question, comment aurais-tu réagit si le locataire de l’appartement F1 l’avait quelque peu dégradé ? Car quand ça se passe mal les choses se compliquent bien vite…

    Sinon vivement Février pour ton retour sur ta 1ère année d’investisseur locatif 😉
    Marc Articles récents..Ne mettez pas tous vos oeufs dans le même panier (bancaire)My Profile

    • Olivier G novembre 29, 2013 at 19 h 15 min #

      Bonjour Marc,

      A travers le blog, je tente de partager mes expériences avec les lecteurs. 😉

      Si le locataire avait dégradé le logement hors « usure normale » de ce dernier, je l’aurais mentionné dans l’état des lieux de sortie et j’aurais déduit ces dégradations de la caution.

      Et oui, le premier anniversaire en tant qu’investisseur immobilier locatif arrive, un bilan s’impose alors !:)

      A bientôt,
      Olivier G.

  2. Quentin décembre 2, 2013 at 10 h 58 min #

    Bonjour,

    Tu as tout à fait raison de faire la gestion locative toi même tant que tu n’as pas trop de biens. Un membre de ma famille en fait actuellement la douloureuse expérience.

    Il est tombé sur un mauvais locataire. Au delà du fait qu’il n’a pas pu rencontrer le locataire et se faire un opinion de lui. Les procédures avec l’agences sont couteuses et compliquée. Et puis l’agence ne fait rien en sa faveur de son propre chef. Bref, tu temps et de l’argent passé avec l’agence avant même de s’occuper du locataire lui même. Qui est parti depuis longtemps en laissant une lourde ardoise.
    Quentin Articles récents..Novembre 2013 : la maison passive consomme toujours très peuMy Profile

  3. Anonyme décembre 10, 2013 at 21 h 09 min #

    Bonsoir,

    Moi, j’aurai un petit conseil pour économiser en gestion locative, surtout si l’on a un peu de temps et une bonne maitrise de la matière. Utiliser un logiciel de gestion locative. Ceci permettra de faire un suivi soi-même. En tout cas, pour tout débutant ou pour ceux qui veulent alléger leur tâche, choisir toujours un vrai professionnel.

  4. Sté MD décembre 12, 2013 at 9 h 50 min #

    Je suis tout à fait d’accord avec votre article,il faut et il suffit que ce soit même qui gère le gestion de locataire pour qu’il n’y pas de problème, je suis convaincu
    merci pour l’information ainsi qu’au partage
    bonne continuation

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