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Achat immobilier, devenir propriétaire, pourquoi pas vous ?

achat immobilier, devenir propriétaire la démarche

Pour explorer la thématique de l’achat immobilier, devenir propriétaire dont il est question dans cet article, je vais vous présenter la démarche que j’ai utilisée pour effectuer mon acquisition immobilière au titre de ma résidence principale. Après avoir vécu 1 an (les quatre saisons) dans la très belle région alsacienne, j’ai acheté ce bien en 2010. Une précision, c’est un achat qui a été réalisé seul.

1) Connaître le marché

Suite à mon déménagement, il fallait, au préalable de mon achat, connaître le marché. J’ai donc pris mon « courage à deux mains » et commencé mes recherches. Effectivement, bien connaître le marché de l’environnement où l’on souhaite acheter, est primordial avant tout achat ; cela passe par Internet (sites d’annonces), par les vitrines d’agences et par les visites directes guidées par les agents immobiliers qui vont vous aider à « apprendre et comprendre sur le terrain ! ».

2) Aller voir la banque/les banques

En parallèle de ces recherches, j’ai consulté deux banques pour élargir mes connaissances, connaître mes possibilités financières et, prendre connaissance des différentes étapes à suivre  pour concrétiser mon projet. Entre autres, le prêt à taux variable, le prêt à taux fixe, le taux du crédit, le Taux Effectif Global (TEG), les garanties hypothèques, le cautionnement…, ont été évoqués. Bien sûr, au vue de ma situation en Contrat à Durée Déterminée (CDD), je voulais également savoir si les banques me suivraient pour un projet immobilier et ainsi, savoir le montant que je pouvais emprunter (en somme, faire une simulation de prêt). Par ailleurs, je connaissais déjà les aides financières que je pouvais obtenir telles que, le Prêt à Taux Zéro (PTZ) et le Crédit d’Impôt sur les Intérêts d’Emprunt (CIIE). Mais ces derniers n’existent plus depuis 2011, ils ont été remplacés par le PTZ +.

3) Définir la recherche de cet achat immobilier

Ces informations obtenues, j’ai alors fixé mes critères de sélection et commencé les visites. Acquérir un appartement F3 existant dans une petite copropriété avec balcon, sans grands travaux et surtout, au centre-ville, voilà mon objectif. Mes critères ne seront sûrement pas les mêmes que les vôtres. Mais comme moi, posez-vous les bonnes questions pour orienter votre achat et garantir ainsi l’amélioration de votre quotidien (le but étant bien là). Aussi, listez vos critères, questions et autres demandes, ces conditions fixeront au besoin un cahier des charges pour votre agent immobilier ;-).

4) Les visites

Au fur et à mesure de mes visites, mes critères de sélection ont évolué. En effet, entre autres, le F3 est devenu F2… Par conséquent, une première concession a été faite avant même l’achat du bien réalisé. Aux vues de ma situation financière et de la zone de recherche souhaitée (centre-ville), il ne m’était pas possible d’acheter un F3. Je reviendrai, lors d’un prochain article, sur ce choix du centre-ville, aucune concession n’était possible sur ce critère, j’en donnerai les raisons.

Un bien immobilier ne correspond pas aux attentes de toute une vie !

Il est très difficile de  trouver un bien qui correspond à 100% de ses attentes. Les concessions sont inévitables !! L’achat d’un bien correspond également à un moment précis de sa vie, l’évolution de cette dernière (naissance d’un enfant, mutation, handicap…), peut modifier considérablement (mais à juste titre), la perception que l’on a de ce bien qui, au premier abord, semblait parfait. C’est à cet instant que l’on se dit « on aurait dû faire comme ça, ou comme si ! ». Par ailleurs, lors d’un achat sur plan, donc pas encore construit, il est difficile de se projeter et imaginer y vivre. Dès lors, il s’agit de bien comprendre que le bien parfait n’existe pas mais que l’essentiel réside dans le potentiel de celui-ci à un instant « T ». Il doit répondre à des exigences qui amélioreront votre quotidien du moment.

5) Contre-visite et négociations

L’appartement F2 qui a attiré mon attention, 42m² avec balcon, parking privatif, au centre ville. Il était affiché à 99 000€ en direct via le Bon Coin, et à 105 000€ en agence. Après plusieurs contre-visites et négociations, j’ai pu acquérir ce bien à 93 500€ (cuisine équipée comprise). Il était estimé à 90 000€ maximum par l’agence ! Effectivement, cet achat peut sembler être une erreur puisqu’il s’agit d’un achat situé au-dessus du prix du marché ; mais voilà ce qui se nomme « avoir un coup de cœur ! » ;-).

6) Signature du compromis

Ne connaissant aucun notaire particulier, j’ai décidé de prendre le notaire du vendeur, pour éviter les frais de transmission de dossier d’un notaire à l’autre. Petite astuce, le vendeur a dissocié le coût de la cuisine équipée du prix du bien, pour ne pas payer les 7% de frais de notaire dessus ;-).

7) Mise en concurrence d’offres de prêt et négociations

Par choix, j’ai moi-même démarché 8 à 9 banques ; d’une part, parce que je voulais connaître et comprendre parfaitement ce que j’allais signer et, d’autre part, parce qu’en le faisant de cette manière, j’enrichissais mes connaissances (effectivement, cela m’a beaucoup appris). Chaque banque me proposait différentes offres et des conditions d’obtention très variées. Mais une seule banque m’a demandé un garant !

C’est donc, en comparant le Taux Effectif Global (TEG) et le coût total du crédit avec intérêts, que vous pourrez choisir entre les différentes offres qui vous seront proposées. De plus, certaines « options » peuvent être négociées, par exemples, le remboursement anticipé, les frais de dossier… Quant aux garanties accessoires du prêt, elles sont surtout destinées à vous protéger en cas de circonstances imprévues, elles peuvent donc varier selon les  différents organismes et vos besoins divers.

Pour diminuer le coût total du crédit, j’ai dissocié l’assurance du prêt et le prêt ; c’est-à-dire, j’ai contracté mon prêt dans une banque et mon assurance prêt dans une agence d’assurance. Aussi, mon assurance totale m’a coûté 1 450€. Des banques me demandaient jusqu’à 10 000€ !!!!!

On apprend beaucoup en faisant, alors passez à l’action !

achat immobilier, devenir propriétaire

Une fois les meilleures offres retenues, j’ai effectué une « mise en concurrence ». A ce titre,  j’ai été voir un courtier qui m’a indiqué que j’avais déjà une bonne offre ! Effectivement, par la suite, il n’a pas trouvé mieux. Ensuite, j’ai été voir un autre courtier spécifique aux agents de la Fonction Publique, c’est-à-dire au Crédit Social des Fonctionnaires (CSF). Normalement, je ne devais pas y avoir droit car je ne suis pas fonctionnaire. Néanmoins, j’ai pu quand même en bénéficier, sans doute en raison de la crise du moment. Par ailleurs, l’adhésion annuelle chez le CSF est de 11€ par an, renouvelable ou non, à ce prix pourquoi donc s’en priver !

Je suis donc passé par le CSF, j’ai obtenu un gain de 700€ sur le montant du prêt et d’environ 500€ sur le montant de l’assurance. Toutefois, 200€ de frais de gestion chez l’assureur ont été nécessaires ! Certes, le gain obtenu est appréciable, toutefois, il s’agit de ne pas se précipiter puisque les négociations ne s’arrêtent pas là. En effet, j’ai négocié directement avec la banque les frais de gestion de comptes, les frais d’une carte bleue…, pour qu’ils ne me reviennent pas plus chers qu’initialement. A quoi bon obtenir 700€ de gain, si, sur 20ans, on arrive à 5000€ de frais de gestion. La perte serait alors considérable dépassant les bénéfices obtenus !

8) Signature de l’acte de vente

Après quelques lectures, vérifications et signatures, me voici avec les clefs de mon appartement ! Je suis devenu propriétaire !

Voilà le détail chiffré de ma première acquisition immobilière :

Prêt Conventionné (PC) 192 mois

76 500€

Prêt à Taux Zéro (PTZ) 36 mois différé après le prêt conventionné

13 200€

Apport personnel

11 025€

Coût de l’opération (dont les frais de notaire 6 366€)

100 725€

Les intérêts d’emprunt sur la totalité

22 790€

Crédit d’Impôt Intérêts d’Emprunt (CIIE)

– 2 788€

Assurance prêt (Décès / Perte Totale et Irréversible de l’Autonomie et Incapacité Temporaire de Travail)

1 450€

Coût total de l’opération  (prêt, apport, intérêt, assurance)

122 177€

Voici la démarche que j’ai suivie et qui m’a permis de devenir propriétaire. Si vous avez des questions, postez un commentaire.

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16 Responses to Achat immobilier, devenir propriétaire, pourquoi pas vous ?

  1. k-rolyne août 30, 2012 at 17 h 35 min #

    Il y a un soucis pour lisser un commentaire : on ne voit pas la premiere ligne qu’on écrit !

    ma question : tu dis etre en cdd, tu as pu emprunter en cdd ???? et comment faire pour passer au csf quand on n’est pas fonctionnaire ???

  2. Olivier G août 30, 2012 at 18 h 54 min #

    Bonjour k-rolyne,

    Oui, je vous confirme que je suis bien en CDD, et que j’ai acheté mon appartement avec ce statut. En fait, je suis considéré comme contractuel. En 2010 il fallait de l’ancienneté en tant que contractuel pour y adhérer, ce que je n’avais pas. Aujourd’hui cela a un peu changé, voici le lien direct du site « Qui peut adhérer ? »

    http://www.csf.fr/jcms/csf_2070/qui-peut-adherer-au-credit-social-des-fonctionnaires

    Je sais pour les commentaires et le formulaire contact, il y a un bug. Je suis entrain de travailler dessus. Merci de me l’avoir signalé.

    A bientôt,
    Olivier G.

  3. Jimmy septembre 1, 2012 at 12 h 17 min #

    Bonjour Olivier,
    Merci pour ce retour d’expérience détaillé et concret.
    Je crois que je vais appliquer ton schéma des démarches pour moi aussi devenir propriétaire.
    Il n’y a plus qu’à passer à l’action!!!

  4. Olivier G septembre 1, 2012 at 20 h 20 min #

    Bonjour Jimmy,

    Je suis content que cela t’ait plu et ait pu t’aider, c’était le but !
    Bon courage pour tes recherches et autres.
    Si tu as une question n’hésite pas.

    Olivier G.

  5. Wilfried Boulet novembre 10, 2012 at 19 h 56 min #

    Tu es endetté a combien de % ?

    J’espère que l’achat de ta rp ne va pas te gêner dans l’obtention d’un autre prêt pour la suite.

    Pour ma part je ne conseil pas l’achat de la rp avant d’avoir pas mal de capital,on peut toujours acheter sa rp plus tard et capitaliser dans le locatif en attendant,l’inverse est plus difficile.
    Wilfried Boulet Articles récents..Comment je gère mon budget du momentMy Profile

    • Olivier G novembre 11, 2012 at 18 h 12 min #

      Bonjour Wilfried,

      Je ne pense pas que ce soit important de connaître mon taux d’endettement. Ce dernier n’est « important » que pour l’achat de la résidence principale, pour du locatif la barre des 33 % d’endettement peut très vite être dépassée. Des investisseurs très connus ont des taux d’endettement de l’ordre de 60 à 80 %.
      Après il est vrai que les banques sont devenues un peu plus raisonnables sur ces taux repaires, cela étant dû à la conjoncture actuelle ; mais cela dépend toujours de ton dossier et du conseiller à qui l’on s’adresse (mais aussi de ses propres qualités de persuasion).

      J’espère moi aussi que l’achat de ma résidence principale ne va pas me gêner dans l’obtention d’un autre prêt, on le saura très prochainement, un projet est en cours…

      Oui, tu as raison pour ton dernier point, mais beaucoup de personnes pourraient te dire qu’il y a plusieurs chemins qui mènent vers l’indépendance financière.

      Olivier G.

  6. ludovic baratier janvier 20, 2014 at 14 h 32 min #

    bonjour

    quels seraient selon vous les meilleures zones pour acheter ?

    ludovic

    • Olivier G janvier 25, 2014 at 18 h 17 min #

      Bonjour Ludovic,

      La meilleure zone pour acheter est celle que l’on connait ! Il faut connaître la ville, le quartier, leurs défauts, le prix pour investir le mieux possible.

      Olivier G.

  7. Samuel Marc janvier 29, 2014 at 16 h 52 min #

    Bonjour Olivier et merci pour ce retour d’expérience.

    Travaillant moi-même dans l’immobilier je sais à quel point l’acquisition d’un bien peut être chronophage et peut dissuader certains de le faire.

  8. Jossua février 5, 2014 at 15 h 06 min #

    Ma compagne est contractuelle tout comme vous, et on est un peu refroidi par les banquiers… Nous avons envie d’acheter dans le neuf (à Lyon) pour des raisons principalement environnementales.
    Pour le moment, nous avons fait appel à Valority et les contacts sont plutôt bons (en même temps, s’ils veulent vendre ils vont pas m’envoyer chier). Est-ce que vous les connaissez par hasard? Ils sont sérieux? Apparemment, le conseiller m’expliquait que c’était surtout une boîte lyonnaise en train de se développer partout en France.
    Bref, vous l’avez compris, mon désir de propriétaire est freiné par la peur de ne pas trouver le bon appartement…
    En tout cas merci pour cet article qui me semble très complet!

    • Olivier G février 9, 2014 at 20 h 15 min #

      Bonjour Jossua,

      Je ne connais pas du tout l’entreprise évoquée. Vous pouvez bien sûr prendre votre temps, comparer avec d’autres enseignes, vérifier les assurances, décennales…

      Je comprends aussi le choix de passer à l’action, s’endetter pour des années voire des dizaines d’années, n’est pas un acte léger…

      Merci pour le compliment, je fais de mon mieux et tente d’aider mes lecteurs, et dans votre situation, vous aider à y voir plus clair, avec les publications de mon blog notamment.

      Bon courage 😉
      Olivier G.

  9. Stephanie avril 12, 2017 at 0 h 18 min #

    J’avais lu dans un autre blog que l’investissement locatif apportait un meilleur rendu que devenir propriétaire de sa résidence. Est-ce que tu es également de cet avis ? Bonne fin de journée !

    • Olivier G avril 12, 2017 at 8 h 21 min #

      Bonjour Stéphanie,

      Je ne sais pas si j’ai bien compris votre question, moi un appartement locatif est un actif et sa résidence principale est normalement dans la catégorie des passifs. Donc oui le locatif peut permettre de s’enrichir mais pas la résidence principale « sauf en cas d’achat habitation revente ».

      Olivier G.

      • Stephanie avril 15, 2017 at 1 h 02 min #

        Bonsoir Olivier, merci de m’avoir répondu

        Oui, c’est bien la question 🙂

        Du coup, lequel représente le meilleur placement ?

        • Olivier G avril 19, 2017 at 18 h 11 min #

          Bonjour Stéphanie,

          Comme vous le nommé « le meilleur placement » reste l’investissement dans l’immobilier locatif car investir dans sa résidence principale, la revendre et refaire l’opération plusieurs fois, vous serez reconnu comme marchand de bien ! On peut effectuer une très bonne opération avec une revente de résidence principale pour obtenir du cash pour ensuite financer de l’investissement immobilier locatif 🙂 Il n’y a pas une seule solution mais plusieurs chemins pour arriver à notre objectif.

          Cordialement,
          Olivier

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